新侨咨询教你怎样在新加坡置业

 在新加坡购房，可能是大部分永久居民在新加坡最大的单项投资。虽然现在资讯发达，但并不是人人都对买房的步骤十分熟悉，特别是对于第一次买房的新移民，复杂的购房及法律程序，实在是会让很多人感到束手无策。环球携手新加坡顶尖地产经纪编写本文专为环球客户在新加坡购房提供指南与参考。 新加坡目前的人口出生率很低，逐渐形成了人口不足的趋势，为了更好的发展新加坡，新加坡政府放宽移民政策，更推出了“全球投资者计划”，以此来吸引受过良好教育，有特殊技能，或能为新加坡经济发展做出贡献的外国移民。所以在这种大量吸引新移民的政策下，新加坡的永久居民将会越来越多。衣食住行，房子是永久居民首先考虑的问题。新加坡国土面积有限，因此，在新移民越来越多的趋势下，新加坡房产必定会持续稳定升值。 选择在新加坡购房的理由： 安全感。如果您有一个可以叫做“家”的地方居住，您的家庭会感到安全、舒适、稳定、有满足感。对身为新移民的您来说，“家”的意义更为深刻。 投资获利。新加坡国土面积有限，房产持续稳定升值。如果投资合理，您可以年年获利。 无资本收益税。新加坡没有资本收益税，您所有房产的投资收益都不缴纳资本收益税。 税收优惠。如果您把买房作为投资，把房屋租出后，您每月支付的房屋按揭款的利税可以从税款中扣除。 储蓄。偿还房屋贷款像一种被迫存款，您付的越多，您所拥有的房屋的价值就越高。 生活质量。买房后您可以自由决定房子的装修和设计，而这是人们买房的原因之一。另一方面，如果是租房，您对房子的装修布置只是费时费钱，因为租期满后您将放弃所有这一切。如果您拥有自己的房子，可以随意改变。 购房准备—费用估算 在您决定购房前，建议一定要进行一个购房能力的估算，也就是为自己做一个预算，这个预算不仅要包括购房款，还应当包括其他的附加费用，比如：物业税、印花税、中介费还有律师费等。 虽然作为新加坡投资移民的成功客人，您购买一般的HDB组屋，经济能力不是问题，但是多数人会从投资的角度考虑购房，因此会选择购买私人公寓或别墅。对于希望贷款而购买房产的购房者来说，为保险起见，建议购房者在找到自己喜欢的房子决定向卖方出价前，还需要提早获得银行的贷款批准书。 下面详细介绍一些您在新加坡购房时，除房款外仍需缴纳的相关费用： 1. 物业税：在新加坡，每位房产业主，每年都需要缴付物业税。 物业税的金额是用物业的年租金来计算。目前的使用税率是比例税率，如果住宅是业主自住的话，物业税就等于年租金（同类型房屋出租的市场价格）的4%。如果住宅用来出租，收取租金，物业税就等于年租金的10%。商用房产的物业税等于年租金的10%。 新物业税制 从2011年1月1日起，新的累进税制将取代现有的比例税制，但受影响的只有业主自住的住宅，其他房产继续用现有的比例税制来计算。根据新的累进税制，业主需要缴付的物业税的计算公式为：年租金的首个6000新币征收0％，也就是说，新加坡国内税务局（IRAS）对年租金的首个6000新币不征税；下一个5万9000新币征收4％；余额征收6％。 例如：假设年租金是$80,000新币，业主的物业税计算方法如下： 第一个$6,000 x 0% = $0下一个$59,000 x 4% = $2,360余额 $15,000 x 6% = $900物业税总额 = $3,260新币2. 所得税：如果房产做出租用途，业主也需缴付所得税。所得税是以净租金的20%来计算。净租金就是业主从总租金中扣除管理杂费、物业税以及银行贷款利息之后的余额。 3. 印花税：根据新政策，从2010年8月30日起，这部分税款是分别向购房者以及卖房者征收的。 购房者 每一位购房者都需支付印花税。 买方印花税率的计算公式为：房价首18万新币征收1％，下一个18万新币征收2％，余额征收3％。 例如：房价是$1,000,000新币，买方印花税计算方法如下： 第一个$180,000 x 1% = $1,800下一个$180,000 x 2% = $3,600余额 $640,000 x 3% = $19,200买方印花税总额 = $24,600新币（约等于房价的2.5%） 一般简化的计算公式是：印花税=房价的3% - $5400新币卖房者 根据新政策，从2010年8月30日起，如果您在买房后的3年内卖掉此房产，那么您同样需要支付印花税，全额的印花税金额约等于房价的3%减去5400新币。 也就是说，如果在购房的第一年内卖房，您须支付全额印花税；如果在购房的第二年内卖房，须支付三分之二的印花税；如果在购房的第三年内卖房，需支付三分之一的印花税；如果在购房的第四年卖房，则无须支付印花税。 4、律师费：一般而言，购买HDB组屋的律师费为2000-3000新币，购买私人公寓或别墅的律师费为2000-4000新币。 5、注册费、估价费、禁止转让费等：＄500新币。 6、中介服务费：成交价的1％＋GST。 购房准备—怎样挑选适合的房屋 新加坡的房子分为政府组屋（即HDB组屋）、私人公寓和别墅。HDB组屋约占新加坡房屋总量的80%左右，是由政府出资建造得，周围配套设施类似于国内一般的商品房，而且公共交通非常便利；私人公寓类似于国内的高档住宅小区，周围配套设施更好一些；别墅，也就是各种大小类型的花园洋房。 新加坡政府对购房者身份定义为新加坡公民、永久居民以及外国人三种。需要注意的是，外国人不能购买HDB组屋，只能买私人公寓或者别墅；永久居民不能买全新的/一手HDB组屋，只能买二手HDB组屋或者私人公寓和别墅。 选择HDB政府组屋 拥有永久居民身份的购房人，如果想购买二手的HDB组屋，需要符合新加坡政府的以下规定之一： - 2个结婚了的永久居民；- 2个将要结婚的永久居民（在购买房屋时必须出示相关证明）；- 工作的母亲和读书的孩子；- 未婚的永久居民兄弟姐妹； 以上规定说明，一个永久居民是不能购买HDB组屋的。 如果您符合HDB的购房条件，并且希望购买HDB组屋居住的话，以下的一些建议希望能够在您的选房道路上有所帮助。 新加坡政府HDB组屋的类型有一房式、二房式（一房一厅）、三房式（二房一厅）、四房式（三房一厅）、五房式（三房二厅或四房一厅）等。目前，新加坡HDB组屋主要以四房式和五房式为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境优雅。 我们了解到，很多环球的客户在买房前都会希望在两个问题上得到解答：买多大的房子和哪里的房子最好？这其实是没有标准答案的。 1、关于屋子的大小。这主要取决于您现在的以及今后的需要。可以考虑到这样一些情况： a） 夫妻2人刚刚结婚，3房式（二房一厅）可能正好。一间做书房，一间做卧室。 b） 当您的家庭有了一个孩子，如果奶奶或外婆来照顾孩子，那您如果仍然选择3房式的，那么就没有书房的空间了。 c） 当您的家庭有了第二个孩子，孩子渐渐长大，3房式可能就太小了。 d） 如果您的计划是，孩子在新加坡读书，妈妈“陪读”，那另当别论。 2、关于成熟地区或偏远点的地区。 成熟地区，如果指的是出行，购物方便。其实，新加坡所有的地区都属于成熟地区。这里的地铁、巴士四通八达，大型连锁超市NTUC近在咫尺。就算再偏僻的组屋，5分钟之内也能步行到地铁或巴士站。新加坡的图书馆、游泳池、电影院和超市星罗棋布。有组屋的地方，就有健身角落、儿童乐园和公园。对于居民来说，这些都是重要的。平心而论，哪里都很方便。当然，那些住在乌节地铁站隔壁、高岛屋楼上的人，一定更方便，只是有多少人，是以每天购物为乐趣的呢？ 3.买房子还是要考虑出行或子女上学的范围和时间成本。在新加坡，居住在靠近学校两公里范围内的居民可享受子女就读该校的优先权，比如，在武吉知马和乌节路附近就有不少的传统名校，南洋小学、美以美小学、莱佛士女子小学、美以美中学、南洋女子中学、华侨中学等。 选择私人公寓或别墅 如果您不具备购买HDB组屋的资格，或者您希望把购房作为投资以便将来出售或出租，您可以选择购买私人房屋。 新加坡的现代化居住环境与北京、上海中心城区相比不相上下，各种配套生活设施一应俱全。一幢幢高层公寓在这里随处可见，从舒适便利的共管式公寓，到可以观赏迷人海景的豪华复式公寓，众多选择足以让您眼花缭乱。此外，您还会惊奇地发现，在新加坡这个弹丸之地竟然会有如此种类繁多的别墅可供选择，外观华丽的洋房、居住舒适的排屋、设计精巧的传统店屋，可谓是应有尽有。 无论是外籍人士，还是新加坡本地人，无一例外地对共管式公寓亲睐有加。游泳池、健身房等设施配套齐全，小区环境优美，24小时保安巡逻，让您安享舒适生活，特别适合您和家人一同居住。服务式公寓可让您尽享便利生活。除了配有共管式公寓的基本设施之外，这里还会为您提供房间打扫服务、洗衣、客房服务等增值服务。 如果您比较偏爱别墅，那么新加坡绝对不会让您失望而归。这里的别墅种类繁多，具体包括洋房、半独立式洋房、排屋以及毗邻式半独立洋楼。 对于投资而言，位置是一个关键因素。地处于城市中心或主要位置的房产保值性很好，并且在房产牛市里有一个很好的资本收益。郊区房价格较低，更适合自住而不适合投资。作为一个永久居民，您购买HDB的二手房屋只能用于自住，不适合投资；而如果您希望投资，最保值的房子是位于好地段，如滨海湾（Marine Bay）、圣淘沙岛、乌节路（Orchard Road）及CBD地区的私人公寓；东海岸的海景房也是居住和投资的很好选择。中国买家偏爱有海景或是紧挨公园的有View风景的房子；若是自住则选择有人气、靠近学校和设施齐全的地点，不少“陪读妈妈”就选择住在乌节路和周边一带的房子。 还有就是，选择新加坡金融管理局（500万新币）项目的投资移民人士，如果希望用购房作为投资的一部分的话，只可以在圣淘沙岛购买别墅。 找中介看房的建议 选定区域后，就可以去看中介推荐的房子了。建议您看房时带上纸笔，记下详细情况，用手电筒看看比较隐蔽的地方，用卷尺量量也没坏处。尽量要做到眼光锐利，注意到各个角落，尤其是那些可能是故意被掩盖的地方。您可以尽可能的提出些详细的问题，直到得到满意答复为止。看房时候问得多将来的麻烦就少很多。 遇到您喜欢的房子，不要表现得过于想得到这间房，以防止个别中介会借机抬高价格。买房时，你需要很慎重，第一轮第二轮看房，不要轻易下决定，货比三家以后再做决定。多数人要看了一两个礼拜才有大概的目标，同时列出一两间候选的房子，作为日后看房的参照物。有耐心的同时，有一点要值得注意，碰到你非常满意，并且很受欢迎的房子，也要尽早出手。 新加坡购房流程及注意事项向开发商直接购买期房的流程买家通常会支付房价的5％作为订金，开发商会同时开出购买意向书（Option to Purchase，简称OTP）。 在两个星期后，开发商会把买卖合同（Sales and Purchase Agreement, 简称 S&P）寄给买家的代表律师。 依然有意买房的买家必须在收到买卖合同的3个星期内，在买卖合同（S&P）上签名而且把买卖合同（S&P）寄回给开发商的代表律师。 如果买家没有在3个星期内在买卖合同（S&P）上签名并寄回给发开发商的代表律师，交易就会取消，开发商将扣下定金的25%来作为买家需支付的罚金。 要是顺利成交，买家必须在签买卖合同（S&P）的14天内，缴付印花税。 在签署购买意向书（OTP）的8周之内，买家就需要支付相等于房价15%的款项。 至于接下来的款项，开发商会根据工程的进度通知买方律师楼有关的分期付款详情。当买方收到付款通知的14天之内，买方就需要支付相应的款项，否则就需根据买卖合同（S&P）的规定，支付罚金。 买家不得随意转交、转让购买意向书（OTP）给其他人，一旦如此，购买意向书 （OTP）就会失效。 购买现房/二手房的流程 因为购买现房/二手房的文件和向开发商买期房完全不一样，没有统一的标准和形式，所以最好在支付订金之前，先征求律师的意见。 一般来说，在看中房子后，买家通常会先支付等于房价1％的订金，来取得卖方签好的购买意向书（OTP）。 在两个星期内，买家必须在购买意向书（OTP） 上签名，并把购买意向书（OTP）和房价的4%，交到卖方的律师楼。 在签好购买意向书和支付房价的4%过后的14天之内，买方需要支付印花税。在这个时候，买家已被当作确认了交易，不能反悔。 确认交易后，一般再过10个星期就可完成交易，买家就能成为房子的新业主。 在这两个多月内，买家必须要付剩余的95％房价。 提前和延迟迁入１）作为购房人，您可以向卖方提出希望提前拿到房子钥匙的要求。如果卖方同意，您就可以早日装修房子，提早迁入了；但是值得注意的是，如果最后成交由于种种原因不能完成，您就会浪费了装修的费用，因为卖主也不会补偿装修的费用。 ２）当卖主不能按时搬出，有时会提出ＥＸＴＥＮＳＩＯＮ延迟搬出的要求。就是允许卖主在交易完成后，多住几个月才搬出。这一般是ＯＴＰ前就讲好的，是卖屋子的一部分条件，买主接受了此条件，才能成交。 环球提示： 来自世界各地的买家都喜欢在新加坡置业，这些国家包括了中国、美国、印尼、印度英国以及整个东南亚。这些国际买家对新加坡的法律制度有绝对的信心。因此，只要有充足和适宜的法律咨询，在新加坡投资会是一次愉快而有收获的经验。 选择房屋中介、银行及律师选择房屋中介 购房是一个复杂的过程，尤其是当您第一次买房时，您需要选择一家专业的中介，从而使您的投资成为一个明智之举而不是一个错误选择。 一个有经验的中介，可以帮你做以下方面： - 过滤您不要的屋子，让您少看很多您不会要的屋子，少走冤枉路；- 看屋子时帮您把关，让您大幅减少买到有欠款房主或破产屋主的屋子的机会；- 在谈价钱时，给您建议，帮您压价，避免您花冤枉钱；- 可以帮您识别在买房中的陷阱，避免您的损失；- 会陪伴您走过整个找房，买房的过程，并在关键的时候提醒您该做的事情。 还有重要的是，您即使自己找房源看房，９０％的卖方中介照样会跟您收１％的中介费。而那个中介代表卖方的。所有新加坡的中介公司的数据库是一样的，市场上的屋子，有什么在卖的，每个中介都知道，这一点上，找多个中介并不就是房源多。找一个交流舒服，专心为您服务的中介就好了。 如果您同时找多个中介，一般有经验的中介是马上就会感觉到的，那他就不会专心为您服务。 选择贷款银行 在新加坡置业，比较明智的做法是申请房屋贷款来应付你的住房需求。因为新加坡房产价格稳定，按揭贷款利率通常低于每年2%，而一般的租金回报率每年却会有3.75%。作为一个永久居民，您可申请最多购买价或评估价（按低价计）90%的贷款。 您可以自己在网站上看银行的贷款利率，做好功课。银行里的利率分浮动利率、固定利率以及浮动+固定利率。您要什么银行的贷款，一般中介都会有那家银行专门做银行贷款的理财师可以介绍给您。由于他们有工作上的联系，资料传递方便。做贷款也会相对较快。当然，您完全可以自己去找理财师，只需要中介将资料（购房意向书、估价报告）交给理财师就可以了。 贷款最多可以贷35年，可以到65岁。如果您还没到30岁，可以贷35年；如果您超过30岁， 那么最长年限是65岁。 您也可以提前还贷。一般情况下银行有两年的锁定期限，这两年其间如果您一次性还清贷款，银行通常会收取一定的罚款，但如果两年以后您一次还清，就没有罚款金了。 选择委托律师 律师将会依法对售房人的身份、房权证、销售条款进行询问。请确保您找的律师必须是您的银行认可的。您的中介也会跟你推荐律师。 律师费也是不同的，如果是购买HDB房屋，律师费一般在2000-3000新币；如果是购买私房，律师费在2000-40000新币。在律师费中有时没有包括银行贷款合约的印章费500新币。